杨德龙：未来十年，家庭资产如何保值增值？

民生可畏

就家庭资产配置而言，过去十年，是我国房地产市场发展的黄金十年，是投资者盆满钵满之时，过去十年家庭资产配置中，人与人之间的鸿沟，就在于你是否投资了房地产，投资了多少房地产，在哪里投资房地产。在下一个十年，投资方式和配置方向会发生什么变化？
自2016年以来，房地产调控已持续四年之久，这四年限购限贷的政策一直没有放松，但与此同时，我们也看到二手房成交量大幅下降，但由于受到限价机制的制约，一手房的销售并未出现冷清，而是非常火爆，甚至出现了打新现象。比如深圳近期开盘的几个楼盘，一些身价上千万的富豪，排了一夜的队去抢新，中签率只有5%，只是因为一手房、二手房的差价较大。这样有利于房地产企业销售新楼盘，加快清库存，在三条红线之后，有80%的房地产企业可能会踩线，或者踩三条线，两条线，一条线，没有太多的房企会踩。也就是说，未来房地产融资增速必然会大幅下降，最高的融资增速为15%，一些房企触及三条红线就不能再增加有息负债，因此，未来房地产投资增速将进一步下降，这对房地产开发来说，的确是一个较大的冲击。尤其是一些杠杆率特别高的房企，目前面临着现金流不足的问题，一些房企开始降价卖房，去杠杆，这是当前一个大的宏观形势。
这样的情况下，对房产的投资已经不能像以前那样闭着眼睛买房了，我把未来十年的房地产投资时代称为白银时代，未来还有很多好的房产可以投资，也会给大家带来很好的投资回报，但一定要去选地段，在一二线城市的核心地区，因为这些地区有刚需，有持续的GDP增长，房价也会比较坚挺，有比较好的投资回报。但也有一些炒房客数量较多，尤其是那些没有净流出刚需人口的房产，其市场分化已经开始。
对家庭投资而言，最大的几种资产主要是房地产，其次是股票、基金、黄金和一些低风险银行理财或货币基金。对家庭而言，下一个十年的投资方向将有所改变。从统计来看，由于过去十年房地产投资的赚钱效应特别强，投资房地产的投资者都赚了不少钱，所以大家对房地产的配置比例还是世界最高的，中国居民70%的资产都在房地产上，而投资股票和基金的人的比例不到10%，这跟发达国家正好相反。例如，美国居民财富的大约60%被投资于股票和基金，而投资于房产的比例较低，仅为27%。
诚然，中美两国居民储蓄差异较大，社会保障制度也不尽相同，导致两国居民在资产配置上存在较大差异，这种差异存在一定的合理性，比如中国人拥有房产的强烈意愿远高于美国人，也许美国人一辈子都在租房，但中国的租房市场并不完善，前不久还曝出一些长租公寓出现问题，等等，这些都说明中国的租房市场并不十分完善。从世界范围来看，中国人对财产的渴望是最高的。有人说，除非你能搞定丈母娘，否则你不能买房子。对房地产的需求，我认为中国应该比世界其他地方都要高。